주택구입/담보 대출시 소액임차보증금(방공제) 면제하고 최대한도 받는 방법 (MCG 활용방법)

주댁담보대출로 적격대출을 신청해서 받았다. 주댁담보대출을 받으면 그동안 집을 짓는데 들어간 대출금을 전부 대환 할 계획이었다. 하지만 단독주택의 경우 시세가 없어서 감정평가를 따로 받아야 했다. 감정평가액은 시세대비 80% 수준으로 나와서 예상했던 대출금액이 적어지게 되었다. 또 대출 신청과정에서 알게 된 소액임차보증금이라는 항목이 있는데 흔히들 말하는 방공제라는 것으로 인해 한번더 대출한도가 줄어들게 되었다. 주택 구입시 예상대출금을 LTV 70%를 계산해서 최대한으로 예산을 잡는 경우가 있는데 이는 어디까지나 모든 조건이 완벽히 갖추어지고 소액임자보증금을 면제 했을 경우에 받을 수 있는 최대금액이다. 그래서 주택구입에 따른 대출금을 계산할때는 주택의 지역과 소득, 기존대출 그리고 소액임차보증금을 따져봐야 한다. 이번에는 이 소액임차보증금(방공제) 지역별 차감 금액에 대해 알아보면서 면제받아서 차감없이 더 많은 대출금을 받을 수 있는 방법에 대해서 알아보도록 하자.

ㅣ소액임차인의 우선변제권  

먼저 소액임차인의 우선변제권이라는 것을 알아야하는데 이는 주택임대차보호법에 따라 세입자를 보호하기 위한 장치로 소액임차인의 우선변제권이라는 권리이다. 

이 소액임차인 우선변제권은 주택을 임대해서 살고 있는 세입자가 임차한 보증금을 선순위로 인해 변제받지 못 하는 경우에라도 보증금의 일정 금액을 우선해서 변제 받을 수 있는 권리이다. 쉽게 말해서 집에 전세/월세 보증금을 걸어둔 세입자의 보증금을 일정금액 우선해서 보호해 준다는 내용이다. 이렇게 우선적으로 세입자의 보증금을 보호하기 위해 제해둔 뒤 주택에 필요한 자금을 대출을 해주게 된다. 

 

 

ㅣ소액임차보증금 공제 

앞서 설명한 소액임차인의 보증금을 우선적으로 보호하기 위해 금액을 따로 빼두었으니 주택을 대출받을때는 세를 놓을 수 있는 방갯수 (세놓을 예정인 방갯수) 만큼 미리 차감하게 되는 것이다. 흔히들 방공제나 방빼기라는 말로 부르기도 하는데 이렇게 해서 생겨나게 되었다. 대출의 순서는 LTV 한도가 계산되고 다음 방공제를 해서 나머지 금액이 대출금으로 실행된다.  

 

 

ㅣ지역별 소액임차보증금 금액

소액임차보증금은 지역별로 금액이 다르다. 그리고 2021년 5월11부로 변경되었으며 지역별 변경된 현재의 소액임차보증금은 아래와 같다.  

- 개정된 소액임차보증금을 정리해보면 서울시 5천만원 / 과밀억제권역 (서울제외), 세종시, 용인시, 화성시 및 김포시 4,300만원 / 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 및 평택시 2,300만원 / 그밖의 지역 2천만원이다. 

 

 

ㅣ소액임차보증금 공제 면제 받는 방법 (MCG 활용) 

우리집에는 세놓은 방도 없고 앞으로도 세를 놓을 계획이 없다. 그러니 임차보증금을 공제하지말고 대출을 LTV 최대한도로 받기원한다면 방법이 있다. 한국주택금융공사에서 제공하는 모기지신용보증(MGC)을 활용하는 방법이다. 

모기지신용보증(MCG)을 활용하면 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV 한도까지 대출이 가능하다. 그리고 저렴한 이자율에 LTV 한도까지 대출을 받을 수 있으므로 이자 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다.

 

[MCG 신청방법]

MCG 신청방법은 디딤돌대출이나 보금자리론 대출 신청시 동시에 MCG 신청이 가능하며 대출약정때 은행방문시 MCG 신청서와 약정서, 정보제공동의서 등을 작성하면 된다. 

 

ㅣ 디딤돌/보금자리론 MCG 신청자격/요건

[디딤돌 대출 MCG]

디딤돌 대출의 경우 신청자격/요건은 담보주택평가액 3억원 이하이며 타 요건은 디딤돌대출 조건과 동일하다. 

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[보금자리론 대출 MCG]

보금자리론 대출의 경우에는 단독, 다세대, 연립주택의 경우 MCG 이용이 가능하며 아파트는 LTV에서 방수공제약을 차감하지 않으므로 MCG가 불필요하다. 

 

 

ㅣMCG 취급 금융기관과 MCG 취급 중단

MCG를 신청할 수 있는 금융기관은 12개의 수탁은행으로 국민, 기업, 신한, 우리, 하나, 농협, 수협, 광주, 부산, 대구, 전북, 경남은행이 있다. 내용을 정리하며 기사를 찾아보니 작년3월 기사이긴 하지만 한때 국민은행과 하나은행, 신한은행에서는 MCI/MCG 를 중단한적이 있었다.

가계대출 조이는 신한은행… MCI·MCG 대출 중단 - 천지일보 - 새 시대 희망언론 (newscj.com)

가계대출 조이는 신한은행… MCI·MCG 대출 중단 - 천지일보 - 새 시대 희망언론

대출정책은 계속해서 바뀌기도 하며 은행마다 한도와 예산이 다르므로 MCG를 활용해서 대출할 계획이라면 먼저 은행에 MCG를 취급하는지 알아 본 후 차근히 진행하는 것을 추천한다.