집 지을 땅 사러 가볼까? 직접해본 토지 매수! 땅매수시 고려해야할 점, 주의점 (전원주택 짓기- 2. 토지매수)

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앞서 집 지을 첫 단계로 예산을 단계별로 나눠서 잡아보았다. 토지를 매입하는데 책정한 예산은 2억이다. 평 단가가 조금이라도 저렴하다면 가능한 넓은 땅이 있었으면 좋겠다. 넓은 집을 바라는게 아니다. 넓은 마당에서 아이와 강아지가 뛰어놀고 모래놀이하고, 텃밭에 채소도 가꾸고 하고 싶기에..

 

 

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땅값 알아보기

우선 지금 살고 있는 동네의 땅 값을 알아보니 평당 800만원부터 시작이다. 놀랐다. 아니 많이 놀랐다. 이렇게나 비쌀줄은 몰랐기에.. 지금 예산으로는 25평을 살 수 있다는 계산이 나온다. 부동산에 가서 물어봐도 평당 1000만원씩은 줘야한다는 대답이다. 안되겠다 싶어 다른 동네를 알아보았고 그나마 가격이 낮은 곳이 평당 450만원씩은 한다.

지금 살고있는 곳이 좋고 편하긴 하지만 예산에 맞는 땅을 사려면 시내를 벗어나야 한다는 결론이 나왔고 지금 생활권에서 크게 벗어나지 않으면서 직장에 출퇴근하기 용이한 곳으로 다시 알아보기 시작했다.

 

우리에게 맞는 지역부터 찾자

필자는 휴직이전 주말부부로 주말마다 KTX를 타고 다녔다. 울산은 KTX 역이 울산시내와 떨어진 울주군에 있어서 KTX에서 내려서 울산시내로 오려면 또 리무진을 타고 들어와야하는 불편함이 있었다. 와이프 또한 양산으로 출퇴근을 하기에 KTX 역 근처라면 지금보다 30분은 시간이 단축된다. 그래서 KTX 역에서 가까운 곳으로 알아보기 시작했다.

 

토지 매물 및 시세 정보 찾기 땅을 보러다니며 토지매물은 인터넷을 활용하였고 토지 가격은 국토교통부실거래가 공개시스템과 벨류맵이라는 어플을 사용하였다. 이 어플은 토지가 몇 년도에 얼마에 실거래되었는지 나와있어서 관심있는 토지의 가격을 알아보거나 주변시세를 알아보는데 매우 유용하다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

벨류맵

www.valueupmap.com/

토지건물은 밸류맵

 

 

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해당지역 부동산중개업소를 적극 활용하자

적합한 지역을 정하고 인터넷 및 벨류맵으로 시세를 알아보고나서 해당 지역 부동산을 잘 활용해야한다. 먼저 해당지역 부동산에 전화로 토지 구입 목적에 대해서 얘기하고 매물로 나온 땅을 볼 수 있는지 물어보자. 부동산중개업소 입장에서는 토지 중개수수료가 일반 주택보다 높기 때문에 이런 문의를 마다할 이유가 없다. 부동산 사장님의 해당 동네 정보와 땅 보는 안목을 적극 활용하는 것이 좋다.  또한 땅은 땅주인과 만나지 않아도 보는건 무제한이니 주택을 보는것보다는 제한이 덜하다. 부동산을 방문해서는 토지 매입 목적과 예산을 정확히 얘기해야 조건에 맞는 매물을 보여줄 것이다.

 

 

산 중턱으로 경사져있다

토지에 접한 도로가 있다

주변에 사람이 살고 있는 집이 보인다

매력적인 땅이 나왔을 때 고려해야 할 점

한 마을의 마음에 드는 토지매물을 소개받았다. 언덕위에 있는 땅을 원하는 만큼 잘라서 사갈 수 있고 평당 130만원 대로 가격도 괜찮았다. 다 좋을 수만은 없듯이 단점은 경사져 있는 곳이었고 건물을 지으려면 땅 앞까지 도로를 내는 작업을 해야 했다. 2020년 여름 유난히 태풍도 많이 왔고 폭우도 많이 내렸다. 태풍에 건물 벽면이 떨어져 나가고 폭우로 언덕 경사진곳에 토사가 흘러내리는걸 보고는 산속이나 경사진곳에 집을 짓는다면 여름마다 한걱정 하겠다 싶어서 거르게 되었다.

 

다른 한곳은 예전 전원주택을 보러 다녔을 때 KTX 역에서 그리 멀지 않은 곳의 살기 좋아보이는 마을이 있었고 이 마을은 약 15년전 구획정리가 되어서 오래된 시골마을 같지 않게 동네가 잘 정돈된 느낌을 받았다. 2차선 도로가 토지에 다 연결되어 있고 경사지지도 않았다. 그리고 마을안에 크진 않지만 공원과 놀이터가 여러 개 있어서 산책하거나 아이가 놀기 좋게 되어있는 점도 마음에 들었다. 또한 도시가스가 들어온다는 점도 큰 장점이었다.

 

토지 매수시 고려해야할 점 & 주의점 땅에 건출물을 지으려면 건물자재를 운반할 수 있는 도로가 있어야 건축허가가 난다. 도로 없는 땅을 맹지라고 하는데 이런 땅은 아무리 싸더라도 도로를 낼 땅을 사거나 사비로 도로를 내야할 수 있으니 주의해야겠다. 그리고 경사진 곳의 땅은 기울여진 땅에 건축물을 지을 수 없기에 토목설계와 토목공사를 해야한다. 공사의 난이도에 따라 금액은 달라지며 이 또한 큰돈이 들어갈 수 있기에 이 금액을 고려하지않고 땅값이 싸다고 하여 덜컥 매입해서는 안되겠다. 주변이 산과 들로 되어있어 경치와 공기가 좋은 곳 좋다. 그렇지만 사람이 사는 집이나 시설이 멀리 떨어져 외딴곳에 땅이 있다면 건축물을 지을 때 필요한 주변시설(상하수도, 전기, 가스 등)을 인입하는데 비용이 많이 든다는 점도 고려해야한다. 지목이 대지가 아닌 농지나 임야라면 건물을 짓기 위한 지목 변경비가 발생하니 지목이 어떤지도 살펴봐야한다.

땅값 흥정하기.

이 마을 부동산에서 매물로 나온 땅을 몇군데 보게 되었는데 역시나 주변여건이 좋아서인지 평당 200만원 ~ 250만원 정도였다. 마음에 드는 곳은 정남향에 집을 지을 수 있고 도로 건너 앞쪽이 지대가 낮고 녹지구역이라 건물이 들어설 수 없어 집을 지었을 때 전망을 가릴 일이 없는 곳이었다. 이곳은 평당 230만원에 120평으로 예산을 많이 초과하기에 패스했다. 두번째 마음에 들어온 땅도 정남향에 직사각형 모양의 땅이었으며 금액은 200만원인데 땅 주인 사정이 생겨서 급하게 내놓는거라 195만원까지 가능하다고 한다. 면적은 110평으로 이 또한 예산에서 초과한다. 부동산 사장님께 아쉽게 예산에서 초과해서 그런데 어렵겠지만 2억에 맞출 수 없겠는지 물어보았다. 결과는 5만원 낮춰서 190만원에 하자고 했다.

 

토지매입비 계산 토지구입비 110평 * 190만 = 209,000,000 원 부동산중개수수료 0.9% + 부가세= 2,068,000 원 취등록세 4.6% = 9,614,000 원 등기채권 0.16 = 334,400 원 법무사비 = 400,000 원 Total: 221,229,400 원

 

맺음말

토지구입비로 책정한 예산보다 2100만원 정도 초과되었지만 이만한 마을 여건의 땅을 예산내에서 찾는다는 건 어려울 것 같았다. 집을 짓는게 현재가 아닌 5년, 10년 후의 미래를 보는거라면 좀더 여유를 갖고 찾아보겠지만 필자가 집을 짓는 목적은 아이가 조금이라도 더 어릴 때마당에서 여러가지 활동하며, 같이 뛰어놀며 추억을 쌓아가고 싶기에 결정하게 되었다.

집을 짓는 이유와 필요가 다 다르기 때문에 집을 짓는 땅 또한 본인의 여건과 이유가 고려되어져야 할 것이다.